近期，淄博燒烤火出了圈，當地房地產市場也挺活躍的。一季度，淄博新房銷售面積達到120.6萬平方米，同比增長61.9%，1月-4月上半月增長77%。易居研究院對全國50個重點城市前4個月新建商品住宅成交面積同比增速進行排序，樓市行情表現較好的5個城市分別為長春、杭州、南寧、淄博和惠州，同比增速均超過50%。在三四線城市中，淄博樓市表現最好。

當然，樓市的溫度與游客關系不大，與燒烤本身也不直接相關。究竟是什么原因呢？旅游和餐飲帶動上下游服務消費，這是就業的大利好，居民收入預期好轉了；有收入、有就業，居民對城市的未來有信心了，也包括住房消費。你可能會說，沒有太多增加值的燒烤，怎么能撬動動輒幾十萬、上百萬一套的房子呢？表面看，確實不搭界，但恰恰折射出樓市發展的新模式。

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2022年，淄博常住人口平均可支配收入為4.49萬元。拿這個平均數來推測，除極少數高收入居民外，估計淄博絕大多數居民月薪在3000元左右。其實，全國類似于淄博這種三四線城市有160多個，也是我國城市的主體，總人口在10億左右，絕大多數居民年可支配收入在3萬元-5萬元。人均年可支配收入超過5萬元的，主要是一線城市及長沙、武漢等熱點二線城市。

當下，不管是哪個城市，樓市的結構性問題都是類似的，即“三分法”的分化：享受過高速發展紅利的少數高收入人群，戶均至少擁有2套房，他們不想再買了。另一個少數群體即中產階層，最大特征是繳納“五險一金”，主要為集中于機關、國企、事業單位的普通員工，這個群體也基本都有房了，部分人群在上一波樓市火爆時換了房，剩下的也換不起了。

剩下的人數5億多、收入在3000元左右的龐大群體，他們買不起房，或者住在沒有經濟價值的破舊小區中。能否讓這部分人群消費得起房，并分享到城市化、商品房的紅利，這是房地產能否平穩發展，內需和消費引擎能否凸顯的關鍵。前不久召開的中央政治局會議提出，“三重壓力得到緩解，但內生動力還不強”，所謂的內生動力指的就是這5億-6億群體的消費能力。

本世紀前二十年，城市化速度很快，特別是“十三五”規劃提出建設19個城市群以后，人口紛紛涌入大城市(淄博也是人口超百萬的大城市)。但疫情之后，對中低收入群體來說，貌似城市化紅利在減弱。一方面，國際經濟環境今非昔比，外貿導向的制造業受到較大沖擊；另一方面，實現環境友好型、科技主導型的高質量發展，部分制造業就要轉型、遷出或淘汰。

在新舊產業交替的空檔期，就業問題會是一個困擾。于是，涌入大城市的人口開始向第三產業轉移，或不得不通過第三產業來消化。人口大規模在熱點城市集聚，也帶來了吃喝拉撒、休閑娛樂等生活服務業發展，反過來促進了這些行業就業，而移動互聯和高鐵等基建則加速了這一進程。

沒有移動互聯和高鐵基建，淄博燒烤不可能火遍全網，而這恰恰就是我國打造內循環為主的發展新格局希望看到的微觀場景。近年來，我們在加速建設一張無形(互聯網、統一市場體系)加有形(高鐵、充電樁)的大網，將腹地廣、潛力大、韌性足的消費市場優勢發揮到極致，每個人都可以分享到全國不同地域特色的旅游、文化、餐飲等，就像淄博燒烤一樣。

若各消費行業都能像淄博燒烤一樣，低成本地打造本地文旅消費行業，提供踏實真誠的產品和服務，借助互聯互通來吸納全國賓客，內生動力就會修復。其最大的好處是，各地能實現充分就業，也是可持續、前景樂觀的就業，也能進一步釋放本地城鎮化潛力。而且，3000元/月的可支配收入不僅能得到保持，還可能會上一個臺階，這才是房地產發展的基礎。

同時，這也是城鎮化、產業、就業和房地產協同發展的路徑。過去，盡管商品房市場紅紅火火、高舉高打，但基本上是房價上漲的“財富效應”驅動的?，F在，類似淄博燒烤的諸多行業紅火，千千萬萬老百姓受益，信心得到修復，也就會追求更美好的人居，這就是房地產的新發展模式。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）