永樂坊，一條92歲的上海老弄堂，從物業(yè)職能缺位到如今社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，鄰里和諧相處。居民田維忠說：“如今，我在這條老弄堂里住出了商品房的感覺了！”這背后，是近年來虹口區(qū)大膽探索，對直管公房實(shí)施物業(yè)一體化管理從“破冰”到“蛻變”的過程。

圖說：老舊小區(qū)永樂坊。宏新 攝（下同）

多年難題老城區(qū)物業(yè)職能缺位

(相關(guān)資料圖)

虹口區(qū)四川北路街道，是著名的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)里弄房屋占比街道總面積35.8%，其中以山陰路歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、多倫路文化名人街、四川北路沿線海派弄堂等為主要代表。日久歲深的老舊小區(qū)普遍面臨著路面坑洼、車輛亂停、空中飛線、環(huán)境臟亂、基礎(chǔ)設(shè)施缺損、安全隱患聚合等問題。

但老城區(qū)房屋普遍缺乏全要素的物業(yè)管理和服務(wù)，采取的多為“政府兜底”“物業(yè)保底托管”方式運(yùn)行。物業(yè)管理和服務(wù)只有最基本的普通房屋保修服務(wù)，保安、保潔、保綠的重?fù)?dān)基本落在了街道和屬地居委會身上，人力、物力、精力都難以滿足居民群眾多樣化的需求，因此在過去很長一段時間里，居民對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度普遍較低。

圖說：管理有序的小區(qū)

調(diào)查研究破管理方式瓶頸

物業(yè)管理服務(wù)直接影響著居民的日常生活質(zhì)量，針對實(shí)際問題，四川北路街道堅(jiān)持問題導(dǎo)向，通過調(diào)查研究，黨政主要領(lǐng)導(dǎo)和班子成員深入社區(qū)群眾，摸實(shí)情、找問題，提出“黨建引領(lǐng)城區(qū)更新+物業(yè)治理”的“雙向融合”項(xiàng)目化工作模式。以1931年建成的老弄堂—永樂坊小區(qū)為試點(diǎn)，實(shí)施直管公房物業(yè)一體化管理，突破老舊小區(qū)物業(yè)管理上的瓶頸，為這個老弄堂提供“全要素”的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。

四川北路街道負(fù)責(zé)人告訴記者，街道通過對14個里弄小區(qū)進(jìn)行走訪、調(diào)研，系統(tǒng)匯集整理了居民對物業(yè)服務(wù)的需求和現(xiàn)場實(shí)際狀況，綜合分析當(dāng)前小區(qū)的管理情況，細(xì)化制訂了相關(guān)指導(dǎo)性方案、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行意見等。為打消居民的疑問和顧慮，小區(qū)所屬的永美居民區(qū)黨總支組織街道聯(lián)絡(luò)員、“兩委”班子成員、網(wǎng)格員等挨家挨戶走訪居民，解釋物業(yè)一體化管理的具體內(nèi)容，逐漸贏得了居民的理解、認(rèn)同、支持和到后來的積極參與。

上海佳靈杰物業(yè)有限公司在永樂坊設(shè)立了物業(yè)管理處，派駐物業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目管理員、專門的保安和保潔等駐點(diǎn)永樂坊，開展物業(yè)服務(wù)，并對小區(qū)門衛(wèi)室進(jìn)行改造，對垃圾廂房進(jìn)行功能提升，對公共視頻探頭進(jìn)行維護(hù)更新，弄堂的環(huán)境面貌明顯改善，居住舒適度顯著提升。

圖說：物業(yè)人員正在老舊小區(qū)管理自行車

試點(diǎn)破冰解居民煩心事

在永樂坊居住了40年的居民黎湘告訴記者，過去由于沒有完善的物業(yè)服務(wù)，家里的燈、開關(guān)、水龍頭壞了也沒人幫助修理，只能出高價從馬路邊的小攤販處叫人來修，不但不方便，而且維修質(zhì)量還得不到保證。尤其遇到晚上停水停電，只能摸黑熬到第二天，再叫外人來修，她自己就遇到過。現(xiàn)在有了“物業(yè)一體化管理”，再也不用為生活上的小事而煩惱。家里有什么壞了，物業(yè)管理人員隨叫隨叫，非常方便。

從永樂坊的“試點(diǎn)破冰”，到此后山二、余慶坊居民區(qū)進(jìn)行擴(kuò)充，直至2023年，四川北路街道14個里弄房屋居民區(qū)全覆蓋實(shí)行直管公房物業(yè)一體化管理，按照“化零為整、組團(tuán)連片、資源統(tǒng)籌”的思路，將老舊小區(qū)的物業(yè)治理實(shí)行“大融合”。

在虹口區(qū)剛剛公布的《2022年度物業(yè)行業(yè)社會公眾滿意度調(diào)查報告》中顯示，作為該區(qū)老舊小區(qū)較多的四川北路街道，58個小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度得分達(dá)到82.63分，位居第一，其中街道老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度從2021年的78.52分提升到了現(xiàn)在的86.29分，同比提高了7.77分。這7.77分背后，解決了居住在老舊小區(qū)居民群眾的煩心事、操心事、揪心事，也是老舊小區(qū)居民對物業(yè)一體化管理的肯定。

（原標(biāo)題：《大調(diào)研 匯民智 破難題｜從“破冰”到“蛻變” 物業(yè)一體化管理解老弄堂居民揪心事》）