在房地產寒冬中，市場關注已久的萬物云終于官宣分拆上市，萬科持有其63%股權。這一次市場將給予它多少估值？

萬物云官宣分拆上市

11月5日晚間，萬科A(000002)公告稱，擬分拆萬物云到港交所上市。此項議案已通過董事會審議，董事會認為萬物云境外上市后將會為其后續發展提供更好的資金保障和資本運作空間，有力促進公司整體戰略升級與可持續發展。

根據計劃，本次發行的H股股數不高于萬物云發行后總股本的15%（超額配售選擇權行使前），并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。萬科所持萬物云股份還將申請H股全流通，涉及股份數量6.6億股。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權，上市后仍將保持對萬物云的控股權。

萬物云由萬科物業更名而來，旗下業務中住宅物業營收占比最高，今年上半年占比55%；商業物業以“萬物梁行”為品牌，已服務項目超1900個；社區空間服務方面運營房產經紀平臺樸鄰；此外還有智慧城市服務品牌“萬物云城”。

據公告，萬物云今年上半年實現營收103.83億元，同比增長33.3%，營業利潤為10.43億元。截至2021年上半年，萬物云總資產190.1億元，所有者權益70.8億元。

在近期萬科業務交流會上，萬物云CEO朱保全提出了各業務條線的發展目標，其中住宅物業領域會控制增速，確保服務品質；商業物業領域的萬物梁行要發揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；專注城市物業的萬物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長。

萬物云還發布了“千條街道計劃”。朱保全在上述交流會上表示：“過去四年里，萬科已積攢288條街道，我們的市場占有率在街道里的濃度超過25%，未來將打造1000條這樣的街道，以后在萬物云的計量單位可能不再是一個個項目，而是一條條街道 。”

萬科表示，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢，同時符合公司股東的整體利益。

在管面積TOP2

過去幾年資本市場涌起一波分拆物業上市潮，萬科在其中算是姍姍來遲，萬科之后前十大房企中只有龍湖集團尚未分拆物業板塊。

在2020年6月股東大會上，萬科董事會主席郁亮曾表示，萬科會考慮在未來適當的時候給物業服務作上市安排。他強調，如果萬科的物業服務只是傳統意義上的物業管理服務，那么多一家上市公司、少一家上市公司其實并不重要。但如果是一個城市服務商，則會變得很重要。

輕資產的物業板塊更易獲得較高估值。截至11月5日，港股物業板塊中總市值排名前三的是碧桂園服務（6098.HK），華潤萬象生活（1209.HK），融創服務（1516.HK），總市值分別為1772億元，886億元，436億元，市盈率分別為42倍，57倍，37倍。碧桂園服務市值甚至超過了碧桂園的1540億元。

從規模上看，萬物云僅次于碧桂園服務。截至今年上半年，碧桂園服務合同管理面積為12.05億平方米，收費管理面積約為6.44億平方米。萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。

在當下房地產行業整體承壓下，分拆物業上市還有輔助房企的意味。萬科在公告中表示，分拆上市有助于突出萬科在空間科技服務領域的發展優勢，提高本公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于萬科向開發、經營、服務并重的轉型發展。

萬科在今年上半年出現13年以來首次半年度凈利潤下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態。據財報，萬科第三季度實現營收1043.7億元，同比增長9.7%，環比減少0.45%；歸母凈利潤55.42億元，同比減少23.3%，環比減少42.16%；毛利率20.75%，同比減少6.31個百分點。

近期房地產市場銷售遇冷，即便在旺季“金九銀十”也表現不佳。據克而瑞研究數據，10月，典型城市商品住宅成交熱度延續低位波動，29個監測城市預計成交規模達1946萬平方米，環比微降3%，同比降幅有收窄趨勢，下降22%。

行業寒冬之中，郁亮以日本房企大和房建為案例，稱“天下沒有做完的生意”。他在業務交流會上表示，上世紀九十年代的大衰退導致行業萎縮，直到近期才恢復到20年前的水平。但在此過程中也有優秀的企業，例如大和房建連續十余年入列世界五百強，從原本的開發主業發展到如今的租賃公寓、物流、代建等業務都名列前茅。