11月5日，廣東省人民政府網(wǎng)發(fā)布《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。《意見(jiàn)》明確提出，廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門(mén)和湛江是發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市。廣州和深圳單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。

租金低于市場(chǎng)價(jià)

7月初，國(guó)家發(fā)布了保障性租賃住房的“國(guó)辦發(fā)22號(hào)文”，明確提出，各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設(shè)，并將其作為了“十四五”住房工作的重點(diǎn)。

早前，廣東提的是廣州、深圳、東莞、佛山、珠海5市試點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房。此次增加到10城，且這10個(gè)市此前也已列入住房城鄉(xiāng)建設(shè)部全國(guó)91個(gè)人口凈流入城市名單中。本次《意見(jiàn)》明確了保障性租賃住房的對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展重點(diǎn)，并強(qiáng)調(diào)用地供地、資金保障、稅費(fèi)優(yōu)惠等多項(xiàng)支持政策。

《意見(jiàn)》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。通俗理解，就包括剛畢業(yè)的大學(xué)生、新到廣東工作人群等。在戶型上，保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，并且租金要低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，各地要建立保障性租賃住房租金定價(jià)機(jī)制，對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目租金實(shí)施監(jiān)控指導(dǎo)，定期公開(kāi)周邊市場(chǎng)租金參考價(jià)。《意見(jiàn)》還提出，各地級(jí)以上市要針對(duì)保障性租賃住房不同的籌集建設(shè)方式，分類(lèi)制定準(zhǔn)入、退出具體條件以及小戶型的具體面積管理要求。

同時(shí)，《意見(jiàn)》明確落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，明確了對(duì)相關(guān)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的稅收優(yōu)惠，自2021年10月1日起，相關(guān)住房租賃企業(yè)將享受到特定的稅收優(yōu)惠，包括減免繳納增值和減免征收房產(chǎn)稅等優(yōu)惠。

為了支持多主體參與，鼓勵(lì)非居住存量土地及房屋建設(shè)保障性租賃住房。《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，各地級(jí)以上市可把閑置棚改安置房、公租房、經(jīng)適房等政府閑置住房用作保障性租賃住房。

此外，對(duì)開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的國(guó)有租賃企業(yè)，適當(dāng)放寬經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核要求。對(duì)國(guó)有企業(yè)出租自有物業(yè)開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)，租期可放寬到10年。廣東各地級(jí)以上市要建立保障性租賃住房租金定價(jià)機(jī)制，對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目租金實(shí)施監(jiān)控指導(dǎo)，定期公開(kāi)周邊市場(chǎng)租金參考價(jià)。

《意見(jiàn)》還指出，要加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。保障性租賃住房不得上市銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策。

專(zhuān)家怎么看？

廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉認(rèn)為，《意見(jiàn)》最終的目的就是，建立公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的住房保障體系，其中，保障性租賃住房是重點(diǎn)。通過(guò)保障性租賃住房，讓新市民、年輕人低成本地、體面地在大城市扎根下來(lái)，降低前期居住和生活成本，促進(jìn)內(nèi)需和消費(fèi)增長(zhǎng)，并成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。

他認(rèn)為，作為第一人口大省，也是外來(lái)人口最多，年輕人、新市民最多的省份，廣東在積極貫徹國(guó)家政策指示上面責(zé)無(wú)旁貸。因此，省級(jí)層面制定了推進(jìn)各地落實(shí)的方案，起到組織和指導(dǎo)，協(xié)調(diào)和推進(jìn)，合作主體對(duì)接等作用。廣東省保障性租賃住房的指導(dǎo)文件，在明確對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)，房源籌集渠道，六個(gè)方面的優(yōu)惠政策，支持多主體參與等方面，與國(guó)家的22號(hào)文，基本一致。

《意見(jiàn)》明確了重點(diǎn)城市。廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門(mén)和湛江市等10個(gè)城市是發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市。這10個(gè)城市多數(shù)是人口凈流入的珠三角城市，要根據(jù)人口流入、公共服務(wù)設(shè)施乘載來(lái)建設(shè)保障新增住房。湛江和汕頭這兩個(gè)省域副中心城市，為了提高人口集聚度，也要增加保障性租賃住房建設(shè)。其他城市，如果有重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)或企業(yè)，有新市民、外來(lái)人口聚集，也要推進(jìn)幾個(gè)項(xiàng)目。

《意見(jiàn)》還明確了推進(jìn)這項(xiàng)工作的戰(zhàn)略步驟。

1、摸底。既包括對(duì)新市民年輕人需求的摸底，也包括對(duì)存量土地和房屋可拿來(lái)籌建的摸底。

2、中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)100強(qiáng)榜單主要參考互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)年度發(fā)展數(shù)據(jù)，評(píng)價(jià)指標(biāo)既覆蓋收入、利潤(rùn)、人力資本等財(cái)務(wù)指標(biāo)，也覆蓋流量、活躍用戶數(shù)等業(yè)務(wù)指標(biāo)。

3、全過(guò)程的管理。既包括與省級(jí)的保障房租賃信息平臺(tái)對(duì)接，從而納入省級(jí)保障房統(tǒng)一管理，未來(lái)中長(zhǎng)期將與公租房一起，作為保障性住房的主要組成。另外，也包括對(duì)建設(shè)、出租、運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，確保供應(yīng)的效率，確保國(guó)家在規(guī)劃、稅收、土地、金融等方面的政策落到實(shí)處，確保政策紅利不被違規(guī)套取。

需要關(guān)注的是，《意見(jiàn)》還明確了用地方面的差異化。

1、廣州和深圳市單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。作為人口凈流入最多，房?jī)r(jià)最高的城市，廣深列入了國(guó)家雙集中供地新政城市，年度新增供地，必須有不少于10%的地塊作為保障性租賃住房用地。

2、將加快發(fā)展保障性租賃住房與“三舊”改造、城市更新等工作有機(jī)結(jié)合起來(lái)。實(shí)施城市更新行動(dòng)，是新時(shí)期國(guó)家城市工作的重點(diǎn)，也是城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的路徑，核心就是讓城市更新回歸到提升城市品質(zhì)，補(bǔ)缺公共設(shè)施短板，提升人民群眾獲得感幸福感安全感本源。城市更新是廣東的特色，保障性租賃住房通過(guò)城市更新來(lái)實(shí)現(xiàn)籌集，這是廣東城市更新的新發(fā)展路徑。

3、集體土地也是廣東特色，過(guò)去參與市場(chǎng)化較早，但低效利用嚴(yán)重，或者搞小產(chǎn)權(quán)房，或者落后產(chǎn)能代表的村級(jí)工業(yè)園，未來(lái)要鼓勵(lì)進(jìn)入保障性租賃住房，讓村集體、村民入股或合作開(kāi)發(fā)，分享長(zhǎng)期可持續(xù)的城市化紅利。

李宇嘉認(rèn)為，本次《意見(jiàn)》借助保障性租賃住房戰(zhàn)略，將租賃指導(dǎo)價(jià)、租金監(jiān)測(cè)，一并搞起來(lái)。

意見(jiàn)要求，各地級(jí)以上市要建立保障性租賃住房租金定價(jià)機(jī)制，對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目租金實(shí)施監(jiān)控指導(dǎo)，定期公開(kāi)周邊市場(chǎng)租金參考價(jià)。保障性租賃住房的特點(diǎn)是低租金，也就是低于同片區(qū)市場(chǎng)租金。做到這一點(diǎn)，就要建立租金片區(qū)監(jiān)測(cè)和指導(dǎo)價(jià)。存量房時(shí)代，二手房、租賃，都要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，這個(gè)工作遲早要做，借助這次大力發(fā)展保障性租賃住房，將這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建立起來(lái)。

一攬子政策，確保市場(chǎng)主體有積極性，并通過(guò)具體項(xiàng)目，讓市場(chǎng)看到保障性租賃住房可以盈利，并作為房企、長(zhǎng)租公寓轉(zhuǎn)型的方向。為支持保障性租賃住房，這次文件在稅收減免、低息普惠金融、規(guī)劃、土地等方面有一攬子的優(yōu)惠。改變土地和房屋為住宅用途，可以不用調(diào)規(guī)劃；非住改住，調(diào)整為居住用途，不用繳納出讓金，單列用地也要把保障性租賃住房的用途寫(xiě)在出讓條件中，極大地降低土地出讓金。所有這些的目的，就是降低市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)保障性租賃住房的成本，最終實(shí)現(xiàn)盈利。

李宇嘉認(rèn)為，這其中要看到資金支持力度也很大。既包括建行等國(guó)有銀行的普惠貸款，企業(yè)債、公司債、REITs等等，也包括中央財(cái)政、專(zhuān)項(xiàng)資金，省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金等，都向這里傾斜，引導(dǎo)資金流向，解決前期投入大，回收周期長(zhǎng)的資金錯(cuò)配情況。

需要強(qiáng)調(diào)的是，保障性租賃住房對(duì)商品房市場(chǎng)沒(méi)有沖擊，因?yàn)橐粋€(gè)是租，一個(gè)是買(mǎi)，而且還會(huì)降低大家買(mǎi)房的超前性，理性健康消費(fèi)，并在日后為商品房市場(chǎng)補(bǔ)充新鮮血液，保持樓市需求健康，可持續(xù)。

值得其他省市學(xué)習(xí)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策體現(xiàn)了廣東對(duì)于保障性租賃住房建設(shè)的支持，相關(guān)政策內(nèi)容也值得其他省市的學(xué)習(xí)和借鑒。

他認(rèn)為，廣東此次政策，部分條款和其他城市今年出臺(tái)的內(nèi)容類(lèi)似，充分吸收了中央和住建部保障性租賃住房的相關(guān)政策思路。除此之外，廣東在一些細(xì)節(jié)上給與了更大的支持。

第一、其明確支持市場(chǎng)主體參與。政策明確，定期組織產(chǎn)品推介會(huì)，促進(jìn)市場(chǎng)主體與企事業(yè)單位、村集體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有發(fā)展保障性租賃住房需求的合作主體對(duì)接。類(lèi)似表述具有很強(qiáng)的務(wù)實(shí)性，有助于建立一個(gè)高效的對(duì)接平臺(tái)，促進(jìn)土地資源和資金等更好對(duì)接，利好后續(xù)保障性租賃住房的建設(shè)和出租。

第二、其明確要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，政策明確，宣傳普及保障性租賃住房政策及房源信息。類(lèi)似規(guī)定也有助于后續(xù)社會(huì)大眾更好地關(guān)注此類(lèi)產(chǎn)品。尤其是對(duì)于當(dāng)前粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)此類(lèi)產(chǎn)品的宣傳和推廣，有助于保障相關(guān)人才的居住問(wèn)題，也有助于發(fā)揮城市的更大吸引力。

應(yīng)該說(shuō)廣東政策進(jìn)一步說(shuō)明，加大保障性租賃住房的建設(shè)和支持力度，成為近期各地政府需要積極關(guān)注的內(nèi)容。當(dāng)前住房制度改革中，保障性租賃住房建設(shè)是重要的一環(huán)。這項(xiàng)工作要加快，也要積極做推廣。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣東此類(lèi)政策，也要求各個(gè)市場(chǎng)參與者積極關(guān)注此類(lèi)內(nèi)容。除了開(kāi)發(fā)商等關(guān)注了此類(lèi)產(chǎn)品外，其他機(jī)構(gòu)也應(yīng)該積極關(guān)注。正如政策所提及的，要完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。這也說(shuō)明，后續(xù)包括商業(yè)銀行以及相關(guān)的監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，都需要關(guān)注此類(lèi)產(chǎn)品的創(chuàng)新和逐漸增大的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，積極在金融和管理方面跟上，進(jìn)而形成更好的支持。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)微妙調(diào)整的情況下，如何把注意力投入保障性租賃住房，成為各個(gè)市場(chǎng)參與者需要積極關(guān)注和思考的內(nèi)容。