21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

6月30日，杭州上半年最后一次土拍收官，此次推出12幅地塊，總起價119.5億元，其中，6幅溢價率封頂，6幅底價成交，總成交127.8億。成交樓面均價1.4093元/平方米，平均溢價率6.9%。

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影響杭州土拍溢價率的主要原因在于銷售段流速放緩。第三方機構監測數據可見，杭州二手房已連續3個月成交下行，6月僅有4000多套成交量；新房成交持續4月以來的回落態勢。

但回顧上半年，杭州以密集的六場土拍，鞏固了其在房企眼中流量城市的地位。截至6月30日，杭州2023上半年土地出讓金約為1003億，排名全國第二，北京以1008.72億元位居土地出讓金首位。

杭州第六場土拍，半數地塊底價成交，在一定程度上反映了土拍熱度有所回落，而核心板塊的地塊仍然受到房企追捧。比如運河新城、奧體中心板塊等地塊分別吸引42家、49家房企報名。

區域分化導致市場主動尋求興奮點。除了核心地段的運河新城、奧體中心板塊之外，富陽區拿出富春94號地塊試水取消最高單價限價規則。該地塊出讓細則規定了，毛坯均價32000元/平方米、精裝標準4000元/平方米，卻沒有規定最高限價。這導致地塊在競拍過程中，僅5次報價便溢價率觸頂進入搖號環節。

業內人士指出，杭州近期啟動外圍板塊限購調整的優化政策，其實是對整體市場下行趨勢的一種應對，這就不難理解房企傾向于拿限價區域的項目，以快周轉模式保障現金流。今年上半年，濱江集團一個郊區項目曾創下了拿地之后57天開售的紀錄。

房企的戰略選擇與進退之間，拐點信號就出現了。值得關注的一點是，除了近兩年土拍市場常客濱江集團與部分地方國資外，杭州拿地房企結構有所變化：此次土拍拿地房企中有8家是民企，其中金帝地產拿了兩幅地塊，有一幅地塊是與蕭山國資聯手獲取。作為杭州本土低調的商業地產老牌房企，金帝地產還成功“撿漏”，底價拿下銀湖商業綜合體地塊；關注度比較高的富春94號地塊，最終由民企杭州穩暢房地產搖中。

不僅杭州，主要二線城市的銷售端市場不確定性越來越多，包括客戶端流動性、短期內刺激政策等等，無不影響著房企的決策。全國熱點城市二手房市場成交下行，帶動新房市場熱度也有所下降，郊區新盤認籌不足的情況屢有出現。銷售端不見起色，反映到土地市場便呈現冷熱分化。

最近幾天，寧波、合肥先后有土拍，結果與杭州此次土拍高度相似：房企爭搶核心地段熱門地塊，熱度略低的地塊大多數底價成交。合肥6月28日土拍中瑤海區一幅地塊競品質結果在6月30日出爐，參拍的4家房企經過投報高品質住宅建設方案，最終由偉星競得瑤海YH202308號地塊。

此前被房企熱搶的寧波土地市場，也因為銷售端的下行而出現了拐點。據同策研究院研究總監宋紅衛透露，寧波樓市自3月份以來出現市場壓力，4、5月份成交量維持在50萬平方米左右的水平，6月份成交量進一步下滑，二手房市場也出現逐月下滑的壓力。

同策研究院數據顯示，寧波供應量近兩個月有所放緩，庫存也受到成交量下降影響，新房庫存近3個月維持在5.9萬套左右，去化周期13個月左右，超過一年，有一定去化壓力。

樓市的降溫傳導到近日的寧波土拍市場，9幅地塊有三幅被中止交易，僅一幅核心地塊受到房企激烈競爭，其余5幅地塊均以底價成交。

宋紅衛認為，寧波土地市場呈現三個特征，一是控數量上質量，二是分化，三是參拍主力為國企和城投。最近幾次的土拍來看，熱點二線城市每批次土拍必定會有少量優質地塊，為防止流拍也會降低推地數量；大量民企缺位的情況下凸顯了土地市場的冷清。而這幾個特征，也多少出現在其他二線城市身上。比如寧波、合肥進入搖號環節的地塊均位于市中心或者核心區域。合肥包河區一幅地塊最終有34家房企參與搖號。

中原地產市場分析師盧文曦認為，從二線城市土拍市場面能夠看出房企投資的分化。房企都要把有限的資金投入有限的地方。開發商更看重地塊本身的一些技術參數和指標，市場下行壓力導致房企對未來預期又產生了不確定性，市場分化也將越來越明顯。

鑒于今年二三月份的樓市回暖行情出現拐點，是房企在土拍市場情緒變化的主因，盧文曦預測，上海即將在7月份舉行三批次土拍，由于采取新的規則，也很可能會出現核心區域優質地塊觸頂搖號，或者外圍區域的核心地段地塊也會觸頂搖號。