據(jù)錢江晚報4月13日報道:截至4月11日,杭州市區(qū)(含富陽、臨安)二手房掛牌量高達212992套,其中住宅掛牌量為173085套。
對任何一個市場而言,庫存量都是一個不可忽略的關鍵數(shù)據(jù),因為它會決定供需關系,并進而對市場預期產(chǎn)生直接影響。二手房市場也是如此。
(資料圖片僅供參考)
那么,究竟該如何看待杭州的21萬套二手房掛牌量?
21萬套掛牌量,這個數(shù)字大么?肯定是巨量,因為這是杭州二手房掛牌量史上新高。再來橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)其他城市,比如北京、上海、深圳等,杭州的二手房掛牌量也是遙遙領先。
但為何杭州的二手房掛牌量遠超一線城市?這里面其實大有玄機,甚至可以說是杭州數(shù)智發(fā)達、走在全國前列的一個佐證。
杭州的二手房在售賣之前必須要在房管部門備案,擁有一個唯一的編號,這就相當于是房源身份證號。而且這個數(shù)據(jù)是可以公開查詢的,也就是目前各大媒體新聞報道經(jīng)常引用的掛牌量數(shù)據(jù)。
但是其他城市大多沒有這樣做,因此二手房掛牌量數(shù)據(jù)的精準度就遠遜杭州。以深圳為例,4月1日二手房掛牌量僅為10.5萬套,數(shù)據(jù)源自四大中介公司。再看上海的掛牌量,來源眾多,搜索不同媒體的報道時,數(shù)據(jù)大相徑庭,有媒體稱是4.6萬套,也有媒體稱是10萬套。
在全國,杭州的二手房數(shù)據(jù)稱得上是最“透明”的,因此也更容易成為眾矢之的。理解了杭州和其他城市二手房掛牌量統(tǒng)計方式上的差異,顯然有助于我們更加客觀看待數(shù)據(jù)背后的意義。
不過,縱向比較的話,杭州二手房掛牌量近幾年確實快速增長。
2018年7月杭州市區(qū)二手房掛牌量僅為4.3萬套。隨后,杭州二手房掛牌量幾乎是逐月激增,并在2019年11月突破10萬套大關,2022年12月突破20萬套大關。在這一過程中,雖然有幾個月掛牌量下降,比如2020年1月、2020年9月、2020年12月、2021年3月、2021年8月、2022年2月等,但都是曇花一現(xiàn),掛牌量增長的大趨勢不改,最新的掛牌數(shù)據(jù)已經(jīng)超過21萬套。
當市場處于上升通道,很多房東就會惜賣,二手房掛牌量也就是庫存量自然就會變少;當市場步入下行期,拋售潮就會不可避免地涌現(xiàn),掛牌量也會水漲船高。
當然,杭州二手房掛牌量激增,也與杭州的樓市環(huán)境有關。21萬套掛牌房源中,住宅房源為17.3萬套。杭州最近幾年常住人口猛增,2018年末還只有980.6萬人,2022年末已飆升至1237.6萬人,凈增將近260萬人。隨著杭州人口基數(shù)增加,二手房市場也會同步擴容,掛牌量增長也是必然。
此外,2016年至今,由于新房與二手房的價格倒掛現(xiàn)象一直存在,新房銷售較為火爆,多個年份新房成交量超過15萬套。隨著這些樓盤陸續(xù)交付,部分投資客決定獲利離場,也使得一些次新小區(qū)二手房掛牌量激增,對總掛牌量激增起到了推波助瀾作用。
由于部分核心區(qū)域的新房限價紅利仍在,同時也受制于限購政策,一些房東為了騰出“搖新”房票,只能把名下的二手房掛出去。這是一種較為普遍的購房心理,自然也會對二手房掛牌量產(chǎn)生一定的影響。
但這21萬套是否都是“有效掛牌量”?未必都是。
事實上,這21萬套掛牌房源中,有大量半年甚至一年多都沒有改動過價格。說白了,就是房東并不誠心賣,只是抱著守株待兔的心態(tài)試試看。正因為如此,也有人建議將這一類房源從庫存量數(shù)據(jù)中剔除出去,或者另外統(tǒng)計一個“有效掛牌量”,或許更能反映真實的市場。
總而言之,一方面,我們要理性看待杭州當前的二手房掛牌量。杭州依舊是全國樓市最穩(wěn)定的城市之一,人口流入也依舊位列前茅,市場有支撐。相比其他城市,杭州的樓市政策較有定力,這兩年松動不大,這也留出了靈活的調(diào)控空間。因而,21萬套掛牌量沒有想象中那么可怕。
另一方面,杭州的二手房掛牌量處于高位,是買方市場,對于購房者十分友好,可以從容不迫地挑挑揀揀,并且還有機會在價格上狠狠砍下一刀。即使市場有所回暖,房東也只能以價換量,房價全面掉頭往上的可能性幾乎為零。
(原題:杭州二手房掛牌量21萬套該如何看待)

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