編者按：

2023年1-6月，上海5個批次34512套房源入市，518.8億土地金進賬，30+樓盤迎來交付，各維度表現如何？數字成績單見證真章。

(資料圖)

樓市上半場落幕之際，鳳凰網房產上海站年中特別策劃【2023樓市半場】正式啟動。凰家探盤（在售）、工地25小時（在建）、天天交付（建成），全生命周期觀察2023上海樓市半年度成績單，敬請持續關注。

短短幾個月，樓市境遇已不可同日而語。

4個月前，二手房成交單價破9萬/㎡的上海蟠龍天地，如今相同戶型掛牌價直降近200萬，最終傳700萬左右成交。

（上海蟠龍天地二手房成交記錄）

（上海蟠龍天地近日網傳掛牌價和成交價）

一時間，市場上唱衰大虹橋的言論不絕于耳，而一向與大虹橋對標的唐鎮板塊，也成了關注的焦點：唐鎮會成為下一個大虹橋嗎？唐鎮的房子還值得買嗎？帶著這些疑問，鳳凰網房產近日走訪浦東新區唐鎮板塊，看一看這里的市場境況到底如何。

唐鎮新房極度內卷

樓市概念內的唐鎮板塊，是以地鐵2號線唐鎮站為核心，以及輻射區創新中路站周邊的樓盤和商業所組成的一個大片區。

當前唐鎮大板塊內在售/待售新盤共5個：安高申宸院、華發半島華庭、浦發唐城二期、融創未來金融城、浦發虹灣。

5大樓盤，千余套房源同時入市，即使外界有著“唐鎮新房不愁賣”的印象，但唐鎮樓市依然極度內卷。

這個“內卷”體現在幾個方面：

一是對客戶的熱情。

唐鎮被稱為上海“卷王”板塊并非浪得虛名。在徐匯某盤、閔行某盤跟客戶玩起躲貓貓之時，唐鎮各大樓盤對客戶的態度明顯友好許多。

小鳳凰浦東看房之行，除了張江中建御華園比較高冷（預約制，非預約客戶不接待）之外，唐鎮幾盤都非常熱情地介紹了項目信息，并且沒有遇到驗資才能看房的情況。

在華發半島華庭，銷售會對低分客戶表示，“可以嘗試一下撿漏一二樓”。依靠銷售團隊的“雞血”，最終華發半島華庭南區79.44分，刷新板塊積分天花板。

二是對競爭對手的diss。

小鳳凰看房過程中，聽到過華發半島華庭銷售明說安高申宸院容積率高、交房晚，浦發唐城直言融創未來金融城的買家是“勇士”，甚至同是浦發兄弟，浦發虹灣案場銷售暗示浦發唐城的“墓地”是大問題……

當然，這類銷售手段在其他板塊也同樣存在。得益于置業顧問的“直言不諱”，買家可以更全面地了解各個樓盤的優缺點，從而做出最準確的判斷。

唐鎮5大樓盤終極PK

由各大樓盤銷售人員的“透露”所知，唐鎮每個樓盤各有優缺點，小鳳凰僅從實地踩盤感受分析一下唐鎮5個樓盤的優劣勢。

安高申宸院：品質高、進度慢

唐鎮目前幾個在售/待售樓盤中，只有安高申宸院外立面是用了鋁板和石材的，也是距離唐鎮地鐵站最近的，預計積分可以向華發半島華庭看齊。

原計劃6月入市的安高申宸院目前已推遲到7月，據置業顧問透露，項目當前蓋了3-4層（5月底它已經露出地面了）并表示“國企嘛不著急”。

華發半島華庭：分數高、所剩房源少

華發半島華庭距離唐鎮地鐵站步行10分鐘左右，項目被一條河分成南北兩個地塊，昨日（6月27日）南區開盤“日光”。

已經開過兩次的華發半島華庭，只剩160套左右的房源，預計9月份入市，只能說是高分選手的天下了。

浦發唐城二期：距離主盤遠、墓地500+米

浦發唐鎮一期開盤時，均價70620元/㎡，341套房源1077組認購，630組入圍，入圍分76.77分。

但是此次預計六批次入市的二期，嚴格意義上來說并不屬于浦發唐城整個大盤范圍內，它距離創新中路站超1公里，還有個致命的硬傷是跟永安公墓直線距離只有500多米。

小鳳凰實地踩盤發現，浦發唐城二期部分樓棟可以看到永安公墓，不多二者之間還隔了一塊待拍的住宅用地，公墓也比較安靜、植被覆蓋率很高，并無任何異味。

融創未來金融城：風險大、品質下降

據了解，融創未來金融城前期外立面是有鋁板的，不過新一期是以真石漆為主。昨日融創未來金融城公示了新一期的認購名單，08B-01地塊314套房源272組認購，認購率86.7%。

這一數據表明市場上仍有買家對融創保持信任，也希望融創能不付所托，順利交付。

浦發虹灣：規劃好、無地鐵、學校一般

嚴格意義來說，浦發虹灣并不算唐鎮板塊之下，而是屬于王港片區。雖然項目一期開盤時觸發了積分，但之后兩次開盤銷量一路走低。

據置業顧問透露，目前項目高層（去年12月開盤）還剩幾十套房源可售，中間7-9層也有房可選，剛剛開過盤的疊墅也有房可售。

（浦發虹灣沙盤/鳳凰網房產上海站實拍）

浦發虹灣距離2號線創新中路站約3公里，片區內只有王港小學和王港中學，新規劃的學校據說也就是這兩所學校改建，因此學區期待不高。項目未來規劃還有三四五期，以及學校、商業、醫院等等。

對于唐鎮新房來說，真正的頂級熱門如盤安高申宸院、華發半島華庭并非買家市場，所幸入市時間并沒有撞車，因此建議買家應搖盡搖；而浦發唐城二期、融創未來金融城和浦發虹灣又有非常鮮明的BUG，主要看購房者對哪個因素更為在意。

唐鎮的未來錢景

與大虹橋不同的是，背靠張江的唐鎮板塊本身有廣大的自住需求，張江碼農數量龐大、購買力也比較強勁。

目前唐鎮地鐵站附近的商業已比較成熟，人氣頗旺，自成一片天地，算是上海外環外一個熱門居住區。

但不可否認的是，唐鎮二手房價格與大虹橋有相似之處。

對比新房的7萬單價，唐鎮板塊二手房天花板綠城玉蘭花園掛牌價多在10萬/㎡以上，4月份有房源成交價甚至破13萬/㎡，唐鎮整體二手房均價約9萬左右。

最新的方案公示，未來唐鎮整個單元內還有20塊住宅用地，除了C-04G-03、C-04H-04將以租賃房為主，其余18個地塊或均將主打商品房供應，預計有7000+套新房供應。

這對自住客戶來說自然是個好消息，以唐鎮的需求量來說，即使7000套房源，也能消化完畢。

如果是投資客戶，恐怕要考慮5年限售、未來二手房碾壓式扎堆入市問題，這樣折算下來的整體收益率，恐怕要打上一個問號。如今的大虹橋，就是一個鮮活的例子。