編者按:
2023年1-6月,上海5個批次34512套房源入市,518.8億土地金進賬,30+樓盤迎來交付,各維度表現如何?數字成績單見證真章。
(資料圖)
樓市上半場落幕之際,鳳凰網房產上海站年中特別策劃【2023樓市半場】正式啟動。凰家探盤(在售)、工地25小時(在建)、天天交付(建成),全生命周期觀察2023上海樓市半年度成績單,敬請持續關注。
短短幾個月,樓市境遇已不可同日而語。
4個月前,二手房成交單價破9萬/㎡的上海蟠龍天地,如今相同戶型掛牌價直降近200萬,最終傳700萬左右成交。
(上海蟠龍天地二手房成交記錄)
(上海蟠龍天地近日網傳掛牌價和成交價)
一時間,市場上唱衰大虹橋的言論不絕于耳,而一向與大虹橋對標的唐鎮板塊,也成了關注的焦點:唐鎮會成為下一個大虹橋嗎?唐鎮的房子還值得買嗎?帶著這些疑問,鳳凰網房產近日走訪浦東新區唐鎮板塊,看一看這里的市場境況到底如何。
唐鎮新房極度內卷
樓市概念內的唐鎮板塊,是以地鐵2號線唐鎮站為核心,以及輻射區創新中路站周邊的樓盤和商業所組成的一個大片區。
當前唐鎮大板塊內在售/待售新盤共5個:安高申宸院、華發半島華庭、浦發唐城二期、融創未來金融城、浦發虹灣。
5大樓盤,千余套房源同時入市,即使外界有著“唐鎮新房不愁賣”的印象,但唐鎮樓市依然極度內卷。
這個“內卷”體現在幾個方面:
一是對客戶的熱情。
唐鎮被稱為上海“卷王”板塊并非浪得虛名。在徐匯某盤、閔行某盤跟客戶玩起躲貓貓之時,唐鎮各大樓盤對客戶的態度明顯友好許多。
小鳳凰浦東看房之行,除了張江中建御華園比較高冷(預約制,非預約客戶不接待)之外,唐鎮幾盤都非常熱情地介紹了項目信息,并且沒有遇到驗資才能看房的情況。
在華發半島華庭,銷售會對低分客戶表示,“可以嘗試一下撿漏一二樓”。依靠銷售團隊的“雞血”,最終華發半島華庭南區79.44分,刷新板塊積分天花板。
二是對競爭對手的diss。
小鳳凰看房過程中,聽到過華發半島華庭銷售明說安高申宸院容積率高、交房晚,浦發唐城直言融創未來金融城的買家是“勇士”,甚至同是浦發兄弟,浦發虹灣案場銷售暗示浦發唐城的“墓地”是大問題……
當然,這類銷售手段在其他板塊也同樣存在。得益于置業顧問的“直言不諱”,買家可以更全面地了解各個樓盤的優缺點,從而做出最準確的判斷。
唐鎮5大樓盤終極PK
由各大樓盤銷售人員的“透露”所知,唐鎮每個樓盤各有優缺點,小鳳凰僅從實地踩盤感受分析一下唐鎮5個樓盤的優劣勢。
安高申宸院:品質高、進度慢
唐鎮目前幾個在售/待售樓盤中,只有安高申宸院外立面是用了鋁板和石材的,也是距離唐鎮地鐵站最近的,預計積分可以向華發半島華庭看齊。
原計劃6月入市的安高申宸院目前已推遲到7月,據置業顧問透露,項目當前蓋了3-4層(5月底它已經露出地面了)并表示“國企嘛不著急”。
華發半島華庭:分數高、所剩房源少
華發半島華庭距離唐鎮地鐵站步行10分鐘左右,項目被一條河分成南北兩個地塊,昨日(6月27日)南區開盤“日光”。
已經開過兩次的華發半島華庭,只剩160套左右的房源,預計9月份入市,只能說是高分選手的天下了。
浦發唐城二期:距離主盤遠、墓地500+米
浦發唐鎮一期開盤時,均價70620元/㎡,341套房源1077組認購,630組入圍,入圍分76.77分。
但是此次預計六批次入市的二期,嚴格意義上來說并不屬于浦發唐城整個大盤范圍內,它距離創新中路站超1公里,還有個致命的硬傷是跟永安公墓直線距離只有500多米。
小鳳凰實地踩盤發現,浦發唐城二期部分樓棟可以看到永安公墓,不多二者之間還隔了一塊待拍的住宅用地,公墓也比較安靜、植被覆蓋率很高,并無任何異味。
融創未來金融城:風險大、品質下降
據了解,融創未來金融城前期外立面是有鋁板的,不過新一期是以真石漆為主。昨日融創未來金融城公示了新一期的認購名單,08B-01地塊314套房源272組認購,認購率86.7%。
這一數據表明市場上仍有買家對融創保持信任,也希望融創能不付所托,順利交付。
浦發虹灣:規劃好、無地鐵、學校一般
嚴格意義來說,浦發虹灣并不算唐鎮板塊之下,而是屬于王港片區。雖然項目一期開盤時觸發了積分,但之后兩次開盤銷量一路走低。
據置業顧問透露,目前項目高層(去年12月開盤)還剩幾十套房源可售,中間7-9層也有房可選,剛剛開過盤的疊墅也有房可售。
(浦發虹灣沙盤/鳳凰網房產上海站實拍)
浦發虹灣距離2號線創新中路站約3公里,片區內只有王港小學和王港中學,新規劃的學校據說也就是這兩所學校改建,因此學區期待不高。項目未來規劃還有三四五期,以及學校、商業、醫院等等。
對于唐鎮新房來說,真正的頂級熱門如盤安高申宸院、華發半島華庭并非買家市場,所幸入市時間并沒有撞車,因此建議買家應搖盡搖;而浦發唐城二期、融創未來金融城和浦發虹灣又有非常鮮明的BUG,主要看購房者對哪個因素更為在意。
唐鎮的未來錢景
與大虹橋不同的是,背靠張江的唐鎮板塊本身有廣大的自住需求,張江碼農數量龐大、購買力也比較強勁。
目前唐鎮地鐵站附近的商業已比較成熟,人氣頗旺,自成一片天地,算是上海外環外一個熱門居住區。
但不可否認的是,唐鎮二手房價格與大虹橋有相似之處。
對比新房的7萬單價,唐鎮板塊二手房天花板綠城玉蘭花園掛牌價多在10萬/㎡以上,4月份有房源成交價甚至破13萬/㎡,唐鎮整體二手房均價約9萬左右。
最新的方案公示,未來唐鎮整個單元內還有20塊住宅用地,除了C-04G-03、C-04H-04將以租賃房為主,其余18個地塊或均將主打商品房供應,預計有7000+套新房供應。
這對自住客戶來說自然是個好消息,以唐鎮的需求量來說,即使7000套房源,也能消化完畢。
如果是投資客戶,恐怕要考慮5年限售、未來二手房碾壓式扎堆入市問題,這樣折算下來的整體收益率,恐怕要打上一個問號。如今的大虹橋,就是一個鮮活的例子。

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