濱湖區環湖板塊指徽州大道以東,方興大道以南、珠江路以北的區域,早期也被官方宣傳為濱湖核心區板塊,寄予厚望,后因環保限制,發展受阻,陷入停滯。
不過即便如此,板塊內商業、文旅、交通、教育等配套非常豐富,加上西、北兩個方向均是公園,東、南兩個方向則是八百里巢湖,自然環境也非常優越,所以很受歡迎,二手房市場上置地濱湖雙璽、信達公園里、融創望海潮等改善樓盤,都是房價高企。
但新房市場上,目前并沒有住宅在售,上一個樓盤還是2021年的置地栢悅軒。主要是片區內雖然有大片的空地,但因為一公里限制不能開發,可供應居住用地主要是融創融園南側的地塊,以及在方興湖公園南側、塘溪津門東側新規劃的4宗居住用地。
(資料圖片)
方興湖公園南側幾塊地非常優質,但尚未供應,而融園南側也就是濱科城BK202302號地塊,在今年第一場土拍中進入競品質搖號階段,被合肥城建拿下,今天我們一起來踩個盤!
城建02地塊的位置在徽州大道與貴陽路交口,西側過了徽州大道就是金融西南板塊,北側沿徽州大道也分布著交通銀行、郵儲銀行、中國銀行等各家金融機構總部。
其實這塊地原本也是商務金融用地,后經兩次調整,由商務金融+居住用地變更為居住+公共配套用地。
在道路交通上,主干道有相鄰的徽州大道,以及附近的云谷路、廬州大道、環湖北路等,珠江路后期也會打通到經開區鏈接宿松路。
公共交通有地鐵1號線九聯圩站,以及規劃的地鐵8號線二期。通勤方面主要還是樓盤居于南側,如果不在附近工作,會增加相應的物理距離。
在配套上,該地塊需要同步修建15班幼兒園(15班+6班托幼),小學根據2022年學區劃分是萬慈小學,中學是四十八中嘉陵江路中學,附近并沒有規劃新學校,所以基本可以確定是這個組合,也是較為優質的。
商業方面,樓盤南側就是首創奧特萊斯,不過奧特萊斯定位于“品牌直銷購物中心”,日常生活更多還是北側悅湖苑和融園的沿街門面,以及往東到融創茂、萬達城和五月花的商業街了。
在周邊環境方面,雖然西側臨徽州大道,部分樓棟會受到一定影響,但是優勢會更多一些。從下面的航拍圖可以看到,樓盤東側就是公園綠地,加上靠近巢湖的貴陽路南地塊因為一公里限制不能開發。
以及南側奧特萊斯基本沒有遮擋 ,珠江路南暫時也還沒有開發,在相當長的時間內,視野極為開闊,有不少樓棟和樓層,也可以直面巢湖美景。
在產品上,這塊地面積有170.23畝,其中A地塊居住69.19、B地塊居住83.96、C地塊幼兒園12.35、D地塊公園綠地4.73,容積率A地塊≤2.4,B地塊≤2.2,土拍中進入滿分競品質搖號階段,由城建搖中,也選擇再次牽手華潤。
價格上,因為2023年土拍取消了毛坯限價,并且可以加精裝,最終的備案價目前尚不可知,但參考隔壁金融板塊2.76的毛坯限價,這塊地加上精裝以后,大概率是3萬+了。
綜合來看,這塊地還是比較優質的,150多畝的居住用地也給了開發商施展的空間。而在競爭日益激烈,開始拼品質的當下住宅市場,華潤也面臨了不小的爭議,需要開發一個高端盤來證明自己,這塊地也許是個好機會,希望能帶來一個好的產品。

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