日前，山東青島一則“110平方米的房子到手僅約61平方米”的消息，讓“公攤面積”這個(gè)老生常談的話題再上熱搜。這種公攤面積占比高達(dá)約46%的住宅，在業(yè)內(nèi)可謂極端現(xiàn)象。

據(jù)了解，廣州住宅樓盤的實(shí)用率也曾經(jīng)有低至六七成的情況，但普遍的實(shí)用率都能達(dá)到八成左右，實(shí)用率高的住宅能達(dá)到九成或以上。

公攤面積近五成的住宅較罕見(jiàn)

據(jù)報(bào)道，青島上述案例中，該買家買的是“住宅”。110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了約46%。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，約46%的公攤面積，從數(shù)字上看是很大的，但這樣的公攤比例極少出現(xiàn)在廣州的住宅項(xiàng)目中。黃韜介紹，住宅、寫字樓和商場(chǎng)等不同物業(yè)類型，實(shí)用率會(huì)有較大差別。像上述案例中用到了“1米厚的外墻”的房子，有可能是高層寫字樓物業(yè)。目前市場(chǎng)上的高層寫字樓，主流實(shí)用率在60%-65%;而就商場(chǎng)單位來(lái)說(shuō)，實(shí)用率一般在50%-55%。

“如果是住宅產(chǎn)品出現(xiàn)約46%的公攤面積、約54%的實(shí)用率，可謂極端現(xiàn)象。”黃韜表示。據(jù)介紹，廣州一般的高層住宅單位實(shí)用率，普遍為80%-83%，如果有特別設(shè)計(jì)贈(zèng)送空間的，可能達(dá)到90%;如果是低層、無(wú)電梯配置、一層四戶甚至更多戶的住宅，實(shí)用率也普遍能達(dá)90%甚至更高，例如早年的“房改房”;就超高層的住宅來(lái)說(shuō)，低一些的實(shí)用率也有75%-78%，設(shè)計(jì)能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，實(shí)用率也能達(dá)到80%左右。

不過(guò)，也有在廣州從業(yè)近30年的專家告訴羊城晚報(bào)記者，廣州確實(shí)也有實(shí)用率只有六七成的住宅。“荔灣區(qū)有個(gè)大型樓盤屬于20世紀(jì)八九十年代的港式設(shè)計(jì)，因?yàn)楣部臻g分?jǐn)傉急群艽螅覙怯钤O(shè)計(jì)不合理，所以實(shí)用率很低。”

務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)商會(huì)努力提高實(shí)用率

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，《商品房銷售管理辦法》和物權(quán)法等都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)面積是業(yè)主實(shí)際使用面積，公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。“但現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于公攤面積大小沒(méi)有比例限制，公攤面積主要與新盤項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施有關(guān)。”李宇嘉說(shuō)。

黃韜也指出：“對(duì)于公攤面積比例，廣州樓市沒(méi)有相關(guān)的硬性規(guī)定。”不過(guò)，黃韜認(rèn)為，一直以來(lái)，廣州住宅的買家大多數(shù)有“精明”的標(biāo)簽，希望以有限的總價(jià)買到更多的面積，因此務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)商在研發(fā)產(chǎn)品時(shí)，在保證居住舒適的基礎(chǔ)上，都會(huì)努力提高住宅的實(shí)用率，這在研發(fā)能力強(qiáng)的房企中體現(xiàn)比較明顯。

那么，是不是實(shí)用率高的住宅就是好的住宅呢?也不一定。

李宇嘉認(rèn)為，公攤面積較小、實(shí)用率較高并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多戶、沒(méi)有避難層等設(shè)計(jì)，盡管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了;一些高端物業(yè)，兩梯兩戶且?guī)в泻廊A入戶大堂及多功能會(huì)所等設(shè)計(jì)，盡管公攤面積大，但舒適度也相應(yīng)較高。

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公攤面積遭詬病在于容易“有貓膩”

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴羊城晚報(bào)記者，公攤面積屢遭詬病，主要原因在于“很多人不了解公攤的貓膩”。例如，現(xiàn)實(shí)生活中的公攤部分、公共部分(公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對(duì)于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。這種現(xiàn)象在很多小區(qū)都很常見(jiàn)。

李宇嘉介紹，業(yè)主對(duì)公攤面積的質(zhì)疑，共有幾類問(wèn)題。比如，開(kāi)發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，一邊收取物業(yè)管理費(fèi)，一邊將廣告收入據(jù)為己有;又比如，游泳池、地上停車場(chǎng)是共有部分，但卻對(duì)外營(yíng)業(yè)……

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)該怎么辦?

“購(gòu)買新房的時(shí)候，大部分購(gòu)房者買的都是期房，就算是現(xiàn)房，很多人對(duì)面積是不敏感的，如果不親自去算，購(gòu)房人很難分辨真假。”王玉臣介紹，對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過(guò)一個(gè)很簡(jiǎn)單的辦法初步核實(shí)：開(kāi)發(fā)商在售樓部必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告或?qū)崪y(cè)報(bào)告，購(gòu)房者可以從這個(gè)報(bào)告中查出要購(gòu)買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。

李宇嘉認(rèn)為，由于公攤面積的計(jì)算、范圍、規(guī)劃設(shè)計(jì)等過(guò)于專業(yè)，需要管理部門作出引導(dǎo)，這樣有利于規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為。需要警惕開(kāi)發(fā)商有意做大公攤面積，降低開(kāi)發(fā)成本的行為。

“公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)不僅要‘曬在太陽(yáng)下’，監(jiān)管也要跟上。比如，可制定不同類型社區(qū)的公攤面積指引;公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營(yíng)的部分要明確將經(jīng)營(yíng)收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費(fèi);房屋交付時(shí)，獨(dú)立第三方要對(duì)公攤面積進(jìn)行實(shí)測(cè)并公示;可探索公攤部分定價(jià)和套內(nèi)定價(jià)的差異化等。”李宇嘉建議。(陳玉霞 孫琦曼)