中指研究院12月2日發布的《中國房地產市場2021總結&2022展望》報告顯示,2021年,在堅持“房住不炒”定位,實現穩地價、穩房價、穩預期“三穩”目標指導下,結合房地產市場運行情況,中央及地方頻繁發布穩樓市政策。從企業層面看,房地產金融審慎管理持續發力下,代表房企積極營銷,加大優惠力度搶收回款,但下半年市場降溫下,銷售業績有所下滑。
展望2022年,報告認為,房地產金融監管力度將不會放松,房地產金融審慎管理將進一步完善,住房信貸環境短期存在改善預期,但全年改善空間有限,貨幣信貸總量保持穩定增長。同時,預計2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落、銷售均價平穩運行、新開工面積繼續下降、投資低速增長”的特點。
談及房企未來發展的建議,中指研究院常務副院長黃瑜認為,房企要適度控制規模,調整節奏,保持高質量增長,切忌盲目多元。“房地產企業都在談轉型,但轉型失敗的案例不少,究其原因并不一定是地產業務出現問題,更多是盲目多元化發展導致。在拓展業務中,房企要基于自身現有資源,制定匹配的轉型提升計劃,比如加大對物業業務的布局,將是一個較好的方向,資本市場也會給其更高的期待。”
今年房企銷售業績下滑
報告顯示,2021年前三季度,中央及地方持續加碼房地產調控政策,各地累計加碼調控超400次,調控方式、力度及細致度均出現了顯著升級,調控“工具箱”不斷豐富。
隨著調控政策的持續顯效,下半年市場情緒明顯回落,購房者置業情緒偏弱,房企投資意愿和動力亦顯不足。為穩定房地產市場預期,9月底央行首提“兩個維護”,10月以來中央及各部委繼續釋放積極穩定信號,指導銀行按揭額度邊際改善,部分城市也結合當地市場特點,發布相關“扶持性”政策,穩定市場預期、提振市場信心。
從市場方面看,2021年1-11月,百城新建住宅價格累計上漲2.46%,漲幅較去年同期收窄0.73個百分點;百城二手住宅價格累計上漲3.36%。下半年以來,市場快速轉變,百城新建住宅和二手住宅價格環比漲幅均持續收窄,其中二手住宅收窄幅度更大。11月,百城新建住宅價格、二手住宅價格環比均下跌。50個代表城市前11個月新建商品住宅成交規模同比增長,但下半年成交規模降至2015年以來同期最低水平。
在土地方面,報告顯示,受供地“兩集中”政策影響,300城宅地供需規模同比大幅下降,成交樓面均價結構性上漲。上半年市場活躍下房企積極拿地,市場熱度較高,下半年市場調整和資金壓力下,房企拿地意愿降低,各地流拍撤牌率上行。而房地產金融審慎管理持續發力下,代表房企積極營銷,加大優惠力度搶收回款,下半年市場降溫下,銷售業績有所下滑。
明年市場呈現4大特點
與此同時,報告給出了2022年中國房地產市場趨勢的展望。報告顯示,宏觀環境方面,展望2022年,我國經濟或延續穩步恢復態勢,但國內外環境中不穩定不確定因素增多,我國經濟仍面臨一定壓力。而貨幣政策或將持續發力穩經濟,強化對“六穩”“六保”的支持力度,房地產金融監管力度不放松,房地產金融審慎管理將進一步完善,住房信貸環境短期存在改善預期,但全年改善空間有限,貨幣信貸總量保持穩定增長。
房地產調控,中央仍將堅持“房住不炒”總基調不變,健全房地產調控長效機制,調控政策保持穩定性,短期存在改善預期。另一方面,“兩個維護”將得到更好地貫徹落實,各地保交付政策或將進一步完善,各地樓市“雙向”調節模式或貫穿全年。
在此背景下,報告預計,2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落,銷售均價平穩運行,新開工面積繼續下降,投資低速增長”的特點。
具體來看,需求端,房地產行業信貸環境有所改善,推動合理需求正常釋放,但受新房供應端縮量、房地產稅試點落地等因素影響,預計2022年全年商品房銷售面積下降6.8%~8.3%,銷售均價則將延續小幅結構性上漲態勢,漲幅在2.0%~3.5%之間。
供應端,全年宅地成交縮量,疊加房企資金壓力下新開工意愿減弱,新開工將延續調整態勢,同比下降4.0%~5.5%;此外,2022年,竣工周期延續,建筑工程投資仍對開發投資提供支撐,但土地購置費或存在調整壓力,進一步減弱或拖累開發投資額增速收窄至1.5%~3.0%,上半年投資同比面臨下行壓力。

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