證券時報記者 阮潤生

11月份的深圳還體會不到冬天的滋味，但地產行業的寒冬已經席卷而至。

11月26日，在深圳大梅沙萬科中心召開的臨時股東大會上，萬科高管表示，當前，安全比增長更重要，能力比規模更重要，地產行業仍有機會，萬科并不悲觀；除了萬物云，公司還將努力推動長租公寓、物流等業務板塊上市，從不動產開發拓展經營與服務能力。

萬物云分拆上市正當時

本次股東大會審議內容主要集中在萬物云赴港股上市、補選董事等相關議案，均獲通過。

作為萬科自主孵化的主要物業板塊，萬物云上市的猜測持續不斷。特別是2020年，其運營主體“萬科物業發展股份有限公司”更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”，讓猜測進一步發酵。但直至今年11月5日，萬科才正式發布公告表示，將分拆萬物云到港交所上市。

萬科董事會主席郁亮表示，萬物云的城市運營服務商業務已經成熟，已不是傳統物業服務商，且傳統住區物業服務里面，每年新增的來自萬科開發的項目占比已經不到一半；從估值來看，目前上市時點比去年更合適，因為現在市場估值更理性，會對優秀公司給出適當定價。郁亮回憶90年代自己參與萬科B股高位發行后股價回落，表示如今自己對高估值充滿警惕，估值理性更有利于員工和業務的成長。

今年上半年，萬物云實現營收103.83億元，同比增長約三成，營業利潤為10.43億元；總資產190.1億元，所有者權益70.8億元。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.89%股權，上市后萬科仍將保持對萬物云的控股權。萬物云首席合伙人、CEO朱保全也進一步介紹了萬物云旗下住宅、商業以及城市物業板塊情況，希望不再局限于傳統的資產服務定位，而是升級為空間科技服務商。雖然在資本市場還是所屬于服務業，但是科技、云服務是未來重倉投資方向，“萬物云是‘披著物業外衣，做住的消費和企業服務’。”

據介紹，萬物云已經聯合海康威視打造最大安防機電公司，旗下萬睿科技作為智能硬件服務商，提供線下服務、硬件施工等業務，而非云底層技術層面，所以與阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等是合作而非競爭關系；萬物云將承接政府和企業的環境管理外包，定位服務中間商，成為城市管家。

拓展經營與服務賽道

在當前房地產開發行業步入下行周期的大背景下，近期，市場流傳萬科“節衣縮食”倡議書，萬物云的上市也一度被視為輸血之舉。對此，郁亮表示，物業上市解決萬科的資金問題是不存在的，募集的資金有自己的用途；而“節衣縮食”倡議書系總部青年自發提出的。

當前行業巨大改變在于房地產行業的民生特征凸顯，意味著未來行業得賺小錢、賺慢錢。地產行業仍然有機會，萬科并不悲觀，因為中國市場發展是不均衡、不充分的，存量更新預估有8萬億規模的市場。另外，萬科也在拓展更多的賽道，本次萬物云分拆上市將是第一步，未來還會適時推動長租公寓、物流等業務板塊上市，提升經營與服務能力。

今年前三季度，萬科處在增收不增利的狀態，凈利潤實現167億元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑。銷售方面，今年1-10月公司累計實現合同銷售面積3204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元，均同比下降。對于這份成績單，萬科首席執行官祝九勝表示“很內疚”，歸因來看，一方面，當前整個行業去規模、減杠桿，地售比三年時間提升了17個百分點，影響了毛利率，這屬于不可控因素，行業觀望氣息越來越濃；另一方面，2018年萬科控制了開發業務的規模、節點，影響了今年的業績。

整體來看，祝九勝評價萬科目前的應對還是基本恰當的，“安全比增長更重要，能力比規模更重要”。祝九勝表示，明年態勢還不明確，預計最低的經營目標比今年還向下調；但僅僅活下去是不夠的，萬科需要構建適應新常態的能力，全周期全品類去看待建造，對價值鏈進行重構，服務好業主；并且從不動產開發向經營與服務拓展。

今年以來，萬科股價累計下跌約30%。現場有股東提出不滿，郁亮稱自己持股30多年，現在壓力特別大，集團有2000多位骨干也通過合伙人計劃增持公司股份至5.04%，希望未來通過努力能改變當前股價低迷狀態。