證券時報記者 曹晨 王君暉

在經歷了陣痛期后，房企融資迎來暖意。多部門自三季度開始頻繁作出涉及房地產行業表態，釋放出積極信號。近期，多方數據顯示，房企融資及居民按揭貸款規模較上月均有提升，個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）在今年有所放量，截至當前發行規模已超去年全年。種種跡象表明，涉房融資已回暖，市場預期房企整體信貸環境將會得到一定的改善。

盡管近期有房企在債券公開市場成功發債融資，但有市場人士分析，當前發債的企業均是城投公司或央企國企，且發行主體和債項評級相對較高，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

銀行間市場融資回暖

9月底以來，央行和銀保監會多次提及促進房地產行業穩定健康發展。市場人士將其理解為政策端風向有所緩和，房企融資環境預期有所放松。

中指研究院提供給證券時報記者的最新數據顯示，截至2021年11月23日，11月房地產企業融資總額為617.5億元，環比已超10月總額的69.2%，單月融資規模環比連續3個月下降后終于呈現上升勢頭。從結構來看，信用債發行規模已達425.4億元，是最主要的融資力量，占總規模近七成。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星對證券時報記者表示，繼11月9日銀行間市場交易商協會召開房企代表座談會后，房企信用債發行明顯提速，本月發行量已達上月的227.2%，市場響應積極。

銀行間市場交易商協會11月9日舉行的房企代表座談會被市場認為是房企融資的一個轉折點，部分參會房企有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具，被業內視為房地產企業境內發債的政策或會有所松動。

座談會后，眾多房企密集發行中期票據和超短融資券。克而瑞研究中心近期發布的研報顯示，據不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。多家企業的中票、短融等債券融資計劃設立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開，鼓舞了市場的信心，未來其他資質良好、信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債的隊伍。

具體來看，11月10日，北京住總擬發行10億元超短期融資券，全部用于償還未到期的銀行借款；常州城建擬發行5億元超短期融資券用于償還債務融資工具；鎮江城建擬發行 4 億元中期票據，用于償還債務。保利發展擬發行2021年度第四期中期票據，計劃募集資金20億元，用于償還銀行貸款。這也是11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會后，首個主流房企發債的案例。此后，11月12日，招商蛇口公告擬發行30億元中票用于償還其它債務融資工具，光明地產擬發行5.8億元中期票據用于償債。

易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，多家房企中票、短融等債券融資計劃設立成功，預示目前銀行間債券市場對房企融資的口子已經松開，未來資質良好、信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債的隊伍。

RMBS發行提速

加大房企騰挪空間

RMBS在今年有所放量，截至11月10日，RMBS的年內發行規模已經達到4550.1億元，超過2020年全年發行規模。節奏上看，今年年初RMBS上量較快，6~7月受到限制，連續2個月沒有新發，但8月開始又恢復。

RMBS是銀行信貸ABS模式之一，以個人住房按揭貸款為底層資產。RMBS通常分為優先級、劣后級，劣后級一般由發起銀行自持。從監管機構來看，RMBS發行額度和節奏主要由銀保監會、央行共同管理，前者負責登記、后者負責注冊。銀行發行RMBS的主要原因包括緩解資本充足壓力、盤活存量資產、實現利差收入、騰挪表內按揭額度等。

對此，中信證券固定收益首席分析師明明表示，今年RMBS放量的主要動力來自于2020年末出臺的房地產貸款集中度管理要求，銀行有較強的動機進行房貸出表，從而騰挪貸款空間。

“一定程度上或有維持按揭貸款穩定的意圖，并進而對房企流動性壓力帶來緩釋。但從實際效果來看，RMBS 的放量也沒有對房企流動性危機帶來明顯對沖，一方面是因為規模增加并不多，另一方面也是因為即便按揭邊際寬松，資金賬戶監管偏嚴的問題也會抵消這一現金流入。”明明表示。

華泰證券研究所大金融行業首席分析師沈娟表示，在維持房住不炒、三道紅線、長期引導涉房貸款占比下降的前提下，個人按揭貸款或成為地產政策微調切入點，重啟RMBS發行或為穩地產的措施之一。主要有三方面作用：一是可為按揭貸款騰挪額度，助信貸穩定投放。二是緩解房地產資金來源壓力，有助于平穩化解風險。三是有助于穩定市場情緒，疊加銀行基本面向好趨勢持續，銀行板塊估值有望修復。

此外，雖然涉及地產的資產支持證券（ABS）融資仍繼續斷發，不過據上交所ABS項目信息平臺顯示，本月已有購房尾款、長租公寓等資產支持項目顯示為“已反饋”，一項商業地產的資產支持計劃顯示為“通過”，ABS融資或將出現松動跡象。

按揭貸款方面，證券時報記者梳理公開信息發現，10月下旬后多家銀行開始跨區跨季調配按揭額度，按揭發放也明顯加快。多個城市按揭發放時間縮短了1個月左右，部分城市恢復了二手房貸款辦理。

據鳳凰網報道，上海地區相比于此前幾個月額度緊張甚至沒有額度、放款需要一直排隊等待的情形，很多銀行給出了相對充足的額度，可按照正常流程和時間審核放款。杭州有銀行之前按揭放款時間至少2~3個月，現在基本1個月左右就能放款。北京有銀行10月房地產按揭信貸額度比9月多了不少，放款速度加快，但整體仍沒有完全開放。

央行數據也表明按揭貸款正在增加，10月份居民部門中長期貸款增加4221億元，10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元，這也是央行首次單獨發布個人住房貸款數據。

融資市場分化

雖然整體上看房地產企業融資總額已有明顯抬升，但當前在公開市場發債的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債項評級相對較高，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

不少業內人士也認同房地產市場融資主體分化的觀點。中原地產首席市場分析師張大偉對記者分析，目前來看，房企融資環境剛剛復蘇，相比之前融資總額度階段低點，已逐漸恢復。“目前銀行間市場融資，以國企央企為主，這是本輪樓市最主要特征，從房企拿地也能間接說明開發商融資的分化，今年下半年以來，拿地最多的十家房企只有一家民營開發商。”

不過，陳星也指出，房企發債主體分化特征明顯。本月發行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有制企業，民企等待邊際放松仍需時日。此外，信托融資182.0億元，較上月已增長20.8%，也已出現一定回暖跡象。

這種融資分化的特征還體現在融資成本上。景暉智庫首席經濟學家胡景暉對記者表示，房地產國企和民企融資差異化由來已久。“從資金狀況來講，大部分國企央企開發商資金面偏向寬松，同時其融資成本非常低，某央企的綜合融資成本在4.8%左右，而民企開發商目前流動性緊張，融資成本相對較高，隨著近期銀行系統的逐步放水，開發商也在利用時間窗口加快融資解決現金流問題。”

從融資成本看，一些大型民營房企融資成本可以維持較低水平。截至2021年上半年底，碧桂園的融資成本約為5.39%，較去年底下降17個基點，其中發行的5.5年期5億美元優先票據利率低至2.7%；2021年上半年，美的置業新增融資成本為4.74%，加權平均融資成本4.92%；截至2021年6月底，龍湖集團平均融資成本為4.21%。

美的置業方面對證券時報記者表示，整體而言今年房企發債利率中樞普遍都在提高，相較于民營房企而言，央國企在投資機構的準入上會更加有優勢。短期來看，緊信用的金融環境會導致國企開發商和民企開發商存在一些機構準入上的分化，相較而言前者會更有優勢一些。但從中長期來看，隨著房地產市場恢復穩定有序的發展，機構對企業的評估還是會回歸到對企業長期經營能力和產品質量的競爭力之上。

談及民營開發商發債融資的策略，一位地產民營上市公司10強的高管告訴證券時報記者，公司會根據既定的節奏和策略，始終保持自律與穩健，掌握資金管理的主動性。“事實上，政策導向對行業的發展方向更加明確，一些企業層面的潛在風險確實引起評級機構的關注。隨著去風險、降杠桿的監管邏輯在信用層面帶來資質分化，資源也有望向穩健企業傾斜。”

美的置業方面認為，目前國內融資市場還是以銀行機構為主的間接融資體系。今年從銀行開發貸來看，對于優質房企的項目審批和投放整體并沒有特別的收緊。可以預期在房地產貸款額度管控有所放松之后，主要還是針對優質房企進行傾斜，即緊信用的環境不會有太明顯的轉變。

張大偉建議，房地產融資收緊政策應該循序漸進。“房企調控分為融資端和銷售端，一方面，三道紅線政策限制了高負債房企的擴張拿地，可以遏制一些風險。另一方面，對首套房剛需的房貸周期應該滿足，政策目標是保證房地產市場的穩定。對市場而言，2個月的貸款時間較為合理，目前市場上擠壓的信貸資金釋放后，房企流動性問題也可以得到紓解。”

展望未來，中指研究院認為，明年預期融資政策矯正修復，機構偏好國企及穩健頭部民企，房企策略應注重長期主義。預期未來機構偏好的企業類型以央企國企，實力強、經營穩的頭部民企以及區域龍頭企業為主。與此同時，中央進行窗口指導后，信貸政策改善正在路上，多家機構已在執行和落地，但傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間，且不同區域會有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放松的空間有限。