11月15日,國家統計局消息顯示,1-10月份,全國房地產開發投資124934億元,同比增長7.2%;比2019年1-10月份增長14.0%。商品房銷售面積143041萬平方米,同比增長7.3%;比2019年1-10月份增長7.3%;商品房銷售額147185億元,增長11.8%;比2019年1-10月份增長18.3%。
中指研究院認為,短期來看,近期市場融資環境有所改善,但地方預售資金監管趨嚴下房企流動資金壓力增加,疊加去年同期高基數影響,全國房屋新開工面積和開發投資額單月降幅或保持下降態勢。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,房地產開發投資從“過熱”區間進入到“溫和”區間,后續要防范步入“過冷”區間,即低于5%的水平。
地產投資進入“溫和”區間
具體來看,據國家統計局公布的《2021年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,1—10月份,全國房地產開發投資124934億元,同比增長7.2%;比2019年1—10月份增長14.0%,兩年平均增長6.8%。其中,住宅投資94327億元,增長9.3%。
1—10月份,東部地區房地產開發投資65902億元,同比增長6.8%;中部地區投資26194億元,增長12.1%;西部地區投資27963億元,增長5.0%;東北地區投資4874億元,增長0.8%。
對此,嚴躍進認為,房地產開發投資從“過熱”區間進入到“溫和”區間,后續要防范步入“過冷”區間,即低于5%的水平。近期信貸政策和發債政策開始放松,客觀上會使得此類數據下行的速度放緩。尤其是各地督查項目開工,防范停工,客觀上也有助于此類數據不會過快下滑。
1—10月份,房地產開發企業房屋施工面積942859萬平方米,同比增長7.1%。其中,住宅施工面積667801萬平方米,增長7.4%。房屋新開工面積166736萬平方米,下降7.7%。其中,住宅新開工面積123481萬平方米,下降6.8%。房屋竣工面積57290萬平方米,增長16.3%。其中,住宅竣工面積41415萬平方米,增長16.9%。
1—10月份,房地產開發企業土地購置面積15824萬平方米,同比下降11.0%;土地成交價款11410億元,增長0.2%。
對此,嚴躍進表示,當前土地市場確實面臨壓力,不過隨著第三次供地節奏的加快以及土地競拍規則的優化,預計部分城市土地市場在年底依然有小反彈的可能。關鍵要看房企對于土地儲備和明年房屋交易市場的預期。
中指研究院認為,供應端,受重點城市供地“兩集中”政策和下半年土地市場降溫影響,1-10月全國土地市場成交量持續下降,一定程度上拖累了全國房屋新開工速度,疊加近期房企資金端壓力持續增加,短期來看,近期市場融資環境有所改善,但地方預售資金監管趨嚴下房企流動資金壓力增加,疊加去年同期高基數影響,全國房屋新開工面積和開發投資額單月降幅或保持下降態勢。
個人按揭貸款增長9.7%
在房屋銷售方面看,1—10月份,商品房銷售面積143041萬平方米,同比增長7.3%;比2019年1—10月份增長7.3%,兩年平均增長3.6%。其中,住宅銷售面積增長7.1%,辦公樓銷售面積增長2.4%,商業營業用房銷售面積下降0.6%。商品房銷售額147185億元,增長11.8%;比2019年1—10月份增長18.3%,兩年平均增長8.8%。其中,住宅銷售額增長12.7%,辦公樓銷售額下降1.6%,商業營業用房銷售額下降0.6%。
“單純看此類數據,雖然持續收窄,但預計全年不會為負。目前看,11月份部分城市銷售數據有所回暖,得益于按揭貸款等持續的放松。近期房企銷售節奏會加快,包括降價促銷力度會增大,客觀上有助于防范此類數據過快下滑。”嚴躍進指出。
從資金到位情況看,1—10月份,房地產開發企業到位資金166597億元,同比增長8.8%;比2019年1—10月份增長14.8%,兩年平均增長7.1%。其中,國內貸款20148億元,下降10.0%;利用外資72億元,下降35.4%;自籌資金52617億元,增長5.1%;定金及預收款62040億元,增長21.0%;個人按揭貸款26678億元,增長9.7%。
對此,嚴躍進認為,資金面總體上還沒有過快改善的可能。所以后續要積極落實既有的政策,包括信貸和發債方面的政策要繼續寬松,同時對于在建工程項目、合理購房需求方面要給予更為充足的金融支持。只有這樣,房企資金方面的寬松才會真正出現。
展望未來,中指研究院認為,9月底以來中央連續釋放維穩信號,指導金融機構加快落實“兩個維護”促進房地產市場平穩健康發展,10月銀行信貸端邊際改善,個人住房貸款環比多增1013億元,房地產合理的資金需求正在得到滿足。地方加強預售資金監管“保交付”,整治規范房地產市場,維護購房者合法權益,平穩市場情緒。
“預計短期內部分市場調整壓力較大的城市政策仍存微調預期,引導合理需求正常釋放,但市場調整壓力仍在,疊加去年同期高基數影響,全國商品房銷售規模累計同比增速或將進一步放緩,單月全國商品房銷售面積和金額同比或繼續下降。”中指研究院稱。

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