日前，在“光聚灣區(qū) 遠見未來”為主題的灣區(qū)房地產(chǎn)走勢分析暨招商臻灣府新品發(fā)布會上，經(jīng)濟學家馬光遠、中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁等業(yè)內(nèi)人士就全國經(jīng)濟與房地產(chǎn)未來發(fā)展區(qū)域表達了自己的觀點，剖析了新時代下大灣區(qū)的發(fā)展機遇。

政策市場見回暖

對于當前宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)走勢，馬光遠認為，樓市密集調(diào)控下，地產(chǎn)熄火，經(jīng)濟低迷。

經(jīng)濟學家馬光遠

1998年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長期繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)也成為拉動GDP增長的主要引擎之一。直到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值對中國GDP的直接貢獻超過12%，其中7.3%來自房地產(chǎn)服務，4.8%來自房地產(chǎn)建設(shè)。2021年樓市調(diào)控頻出，從1-10月份，全國累計房地產(chǎn)調(diào)控突破500次，月均超過50次，核心特點是收緊。密集調(diào)控之下，地產(chǎn)引擎熄火，一線城市新房與二手房交易量大幅下滑，土地市場與房價一起降溫。加上全球疫情對經(jīng)濟的影響仍然在持續(xù)，企業(yè)的長期投資信心受到極大影響，中國經(jīng)濟目前較為低迷。

但房地產(chǎn)政策和市場轉(zhuǎn)折點已經(jīng)出現(xiàn)。9月央行兩次提出“兩個維護”，增強信貸總量的增長與穩(wěn)定。10月央行回應恒大風險，經(jīng)濟日報發(fā)文提到《共同富裕需要房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展》，強調(diào)穩(wěn)定性；同月，哈爾濱提出16條穩(wěn)定樓市的政策，意在“救市”，沒有任何人質(zhì)疑，也沒有被叫停。以上傳遞出一個信號，政策和市場或出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點。

對于房地產(chǎn)后市，馬光遠認為，未來樓市分化將進一步加劇。一方面，房價兩極分化，一線城市上漲，核心城市堅挺，三四線城市回落；另一方面，熱點城市城區(qū)看漲，遠郊區(qū)縣去庫存壓力大。與此同時，企業(yè)間也面臨分化，調(diào)控政策持續(xù)收緊，不管是供地兩集中，還是三道紅線，都考驗企業(yè)的經(jīng)營能力。

但核心城市價值將凸顯，他提到，大灣區(qū)未來房地產(chǎn)市場具有深圳和廣州等中心城市的溢出效應，隨著大灣區(qū)的融合，深圳和廣州等周邊城市的價格優(yōu)勢會凸顯，產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃都會向周邊城市溢出。近年來，發(fā)展速度極快的中山產(chǎn)業(yè)及勞動力優(yōu)勢都非常明顯，隨著深中通道進入加速建設(shè)元年，2021年的中山價值凸顯，房價或比肩珠海。

臨深溢出效應中山面臨機遇

在談到大灣區(qū)向西發(fā)展趨勢及系列重大發(fā)展機遇，宋丁認為，隨著深中通道的開通，大灣區(qū)的中山尤其馬鞍島區(qū)域值得關(guān)注，建議關(guān)注6點：

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁

1、大灣區(qū)橫空出世，馬鞍島就地突入C位。從中山視角看，馬鞍島是邊緣地帶；從粵港澳大灣區(qū)視角看，中山翠亨新區(qū)與對岸的深圳前海一同進入中心地帶；其中，中山的馬鞍島更靠近灣區(qū)核心。

2、深圳一路向西，超級能量聚東岸望西岸。深圳改革開放40多年來，經(jīng)過跳升式發(fā)展；從80、90年代的羅湖，到90、00年代的福田，00、10年代的南山，一路向西。2020年后，超級能量正在向?qū)毎埠０毒€一帶集聚，為東西兩岸的大交融創(chuàng)造了極為優(yōu)越的條件，海岸對面就是馬鞍島。

3、深中通道飛躍，馬鞍島屹立在東西岸大交融時代潮頭。珠江口東岸沿線四城“港深莞穗”的人口、資金、產(chǎn)業(yè)、GDP均占大灣區(qū)約8成，是豪華能量帶，其中深圳是核心能量區(qū)。如今深中通道正在加快建設(shè)，2024年即將全線通車。天塹變通途，深中通道將成為珠江口兩岸車流最大通道，為珠江口西岸、中山特別是馬鞍島帶來超級機會。

4、極點·自貿(mào)·都市圈：馬鞍島成3X3功能樞紐地。馬鞍島位于港深極點、廣佛極點、澳珠極點三大極點中心，前海蛇口、南沙、橫琴三大自貿(mào)區(qū)以及深圳都市圈、廣州都市圈、珠江口西岸都市圈三大都市圈的「3X3」強大功能樞紐地，有著天然的區(qū)位優(yōu)勢。

5、深圳大前海，東西岸尋均衡首落馬鞍島。未來大灣區(qū)最亮眼的地方在大前海，這里擴區(qū)后面積整整增加了8倍，重點擴區(qū)部分集中在深中通道東側(cè)南北岸線，有很多像騰訊未來科技島、大空港、會展新城、海洋新城的超級項目，還有將近7000家國家級高新技術(shù)企業(yè)。這些強大能量必將通過深中通道向西岸流動，馬鞍島將成為東岸大前海向西岸尋求均衡發(fā)展的首選地。

6、中山入海，馬鞍島一“馬”當先。中山臨海，但長期以來沿海一帶缺乏開發(fā)。目前中山全面規(guī)劃翠亨新區(qū)35平方公里，計劃投資1500億打造大灣區(qū)建設(shè)主陣地及高質(zhì)量發(fā)展新引擎，建設(shè)國際化現(xiàn)代化創(chuàng)新型城市新中心、前海西岸封面新城、粵港澳產(chǎn)城融合一體化濱海新城。中山馬鞍島，進入海洋經(jīng)濟的橋頭堡。 

房產(chǎn)稅試點對房價影響有限

對于市場上熱議的房產(chǎn)稅問題，會上，各業(yè)內(nèi)專家展開了熱烈的討論。

論壇現(xiàn)場

業(yè)內(nèi)人士均認為，房地產(chǎn)稅試點是為了維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。馬光遠認為，房地產(chǎn)稅的主要目的是完善稅制，增加稅源。現(xiàn)在我們的土地財政收入逐步會下降，除了通過扶持制造業(yè)，增加產(chǎn)業(yè)的稅收外，還要有一些替代的東西出來，房地產(chǎn)稅是一個重要的替代，起到彌補土地出讓金收入的作用。宋丁也認為房地產(chǎn)稅試點對房價的影響有限。

試點城市深圳大概率跑不掉。業(yè)內(nèi)人士陶文杰認為，深圳是一個經(jīng)濟特區(qū)，天生就有作試驗的屬性；其次，深圳對土地財政的依賴度不高，且深圳人多地少的矛盾比較突出，土地資源非常稀缺。這時候進行房地產(chǎn)稅的試點，有利于促進深圳土地資源的節(jié)約和集約的使用。

房地產(chǎn)稅作為一個地方稅，假如在深圳試點，利好馬鞍島。因為未來深圳一大部分購買力會轉(zhuǎn)移到周邊的城市，中山馬鞍島與前海僅隔著一條深中通道，它其實是深圳周邊的城市和深圳核心區(qū)非常近的。隨著深中通道建設(shè)加速，馬鞍島上臨近深中通道出口的招商臻灣府，值得關(guān)注。

據(jù)悉，2024年深中通道全線通車后，深圳到中山的車程將由約80分鐘縮短為約30分鐘。馬鞍島將位于前海“半小時經(jīng)濟圈”輻射范圍內(nèi)，比“深圳”還近前海。為此，中山還對照2024年深中通道建成通車的時間節(jié)點制定了交通項目建設(shè)倒排計劃，構(gòu)建“四縱五橫”高速公路網(wǎng)、“二環(huán)十二快”快速路網(wǎng)建設(shè)、“十字形”高速鐵路格局等，加快暢通與周邊城市公路和軌道交通對接，進一步提升與灣區(qū)各市的交通互聯(lián)互通，助力深中融合。

目前，翠亨新區(qū)已落地項目150 個，95家企業(yè)，其中不乏知名企業(yè)，比如華為、哈工大機器人產(chǎn)業(yè)園等科技企業(yè)，還有輝瑞制藥等醫(yī)藥類企業(yè)，大部分在馬鞍島上。馬鞍島作為深中通道在珠江西岸的登陸點，將從區(qū)域交通末梢躍升為重要的交通節(jié)點。未來以深中通道建設(shè)為契機全面融入大灣區(qū)交通網(wǎng)，未來在大批高速、高鐵、城際、快線集結(jié)成網(wǎng)后，馬鞍島將成為打通“深中兩地產(chǎn)業(yè)互通”的“任督二脈”的關(guān)鍵樞紐。

此前提到的招商臻灣府，緊鄰馬鞍島深中通道出口，毗鄰灣區(qū)國際外國語學校、中山2號線地鐵口（規(guī)劃中），由招商局旗下招商蛇口與中梁控股集團聯(lián)合打造，招商物業(yè)提供社區(qū)管理服務的灣心瑧品住區(qū)。項目占地約10.37萬平，總建面約40.75萬平，容積率約3.0，主力戶型105平的3 1房，南北通透，戶戶朝南設(shè)計，帶雙陽臺，還有寬敞的U形廚房。