近日，貝殼研究院發布報告稱，截至11月14日，除了鄭州以外，其余21個城市皆完成第二批集中供地，總計成交住宅用地636宗地塊，較首批次減少193宗地塊;成交用地面積約3342公頃，較首批次4820公頃減少約30.7%。更嚴的土拍規則下，土拍趨于理性。

多項數據都在下調，且幅度都是兩位數：成交規劃建筑面積0.71億平方米，較首批次1.04億平方米減少約31.7%;土地成交價款總計6371億元，較首批次1.03萬億元減少約37.9%;宗地成交率65.4%，較首批次94.1%減少約28.7個百分點;綜合溢價率4.11%，較首批次15.0%減少約10.9個百分點。

受8月土拍新規影響，各城市相繼優化其土拍規則，比如：嚴審房企開發資質與資金來源;單宗住宅用地溢價率不得超15%;不以競配建等方式增加實際地價;可通過競一次性報價、搖號、競品質方式確定競得人。

"對參拍企業的資質與資金來源審核可視為土拍政策在企業資質方面的收緊，加之房企整體融資環境收緊，促使房企面臨較大的現金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹慎。"貝殼研究院研究人士分析，供應節奏也與房企拿地意愿呈現時間上的不匹配，疊加政策調整趨嚴，因此第二批集中供地情況整體偏冷。

不過，這些城市中，也有部分城市由于調整得宜，關注度依然較高。以深圳為例，綜合溢價率12.1%，23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價上限后競自持面積，市場表現明顯優于大部分集中供地城市。"主要原因是受8月29日深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價的調整，分別平均下調20.7%與6.6%，除了達到三穩的目的外，也為房企留下足夠的利潤空間，因而深耕區域的房企參與熱情較高。"上述研究人士分析。

隨著二批次集中供地進入尾聲，截至11月14日，已有上海、廣州、深圳、南京等11個城市公告其三批次集中供地的出讓地塊與拍地規則，無錫已于11月初完成三批次集中供地出讓。

從規則上看，三批次相比于二批次有穩有放，促進土地市場平穩。"總的來說，第三批較第二批的規則有所放松，主要體現在房企資質、資金要求以及配建比例三個方面。"上述人士分析，三批次的規則調整主要為房企的“現金流”緩解壓力，不過房企資金來源審核、溢價率不得超過15%等規則依然沒有放松，表明在穩地價的目標下，防止土地金融化、杜絕炒高地價的行為仍然是首重要務。

比如，就房企資質而言，南京第三批集中供地降低企業資質門檻、放寬聯合拿地的限制;就資金要求而言，蘇州的保證金比例從二批次部分宗地50%下調至三批次全部宗地30%、首付款比例由60%下調至50%;就配建比例而言，部分城市減少配建要求的地塊出讓，合肥二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房要求，三批次則有9宗地，為房企留下一定的利潤空間。

業內認為，為了完成年度宅地供應完成率，預計多數城市的三批次供地將會加大出讓規模，會釋放更多優質地塊以提高房企拿地意愿。(曹政)