房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅存在差異。房地產(chǎn)稅是涵蓋范圍較廣的稅收體系，具體覆蓋房屋持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，中國(guó)當(dāng)前熱議的房產(chǎn)稅主要是針對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)的稅收。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍擴(kuò)大有利于釋放二手房供給并緩解一二線城市的房屋供給壓力。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上來看，韓國(guó)“存量征收，階梯稅率”的征收方式對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮了較好的調(diào)控效果。

整體來看，韓國(guó)的房產(chǎn)稅具有明顯的調(diào)控性質(zhì)。共設(shè)有物業(yè)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅兩項(xiàng)稅種，前者稅負(fù)較輕，對(duì)單套住宅征收;后者帶有明顯的調(diào)控性質(zhì)，實(shí)行“存量征收，階梯稅率”的征收方式，將居民所有的住宅價(jià)值加總計(jì)算，在免征額之上按階梯稅率進(jìn)行征收。持有房屋價(jià)值總額越多，繳稅越多，持有成本越高。該稅種的整體覆蓋范圍較廣且能對(duì)部分房產(chǎn)炒作嚴(yán)重的區(qū)域形成重點(diǎn)打擊，以首爾江南區(qū)為例，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的免征額為6億韓圜，而江南區(qū)多數(shù)住宅的單套價(jià)值便超過15億韓圜，多數(shù)房屋持有者均需按最高檔稅率繳納綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。

韓國(guó)的房產(chǎn)稅共設(shè)有物業(yè)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅兩項(xiàng)稅種。由于韓國(guó)是土地私有制國(guó)家，因此韓國(guó)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象包括住宅及其所在土地。

物業(yè)稅的征收范圍涵蓋土地和房屋，由韓國(guó)的地方政府負(fù)責(zé)征收，不設(shè)免征額。住宅方面，納稅人是物業(yè)所有者，將房屋價(jià)值的60%作為稅基，并對(duì)別墅和普通住房征收不同的稅率。對(duì)于別墅征收4%的統(tǒng)一稅率;對(duì)于普通住宅征收由0.1%至0.4%的階梯稅率，稅負(fù)明顯輕于別墅。土地方面，納稅人同樣是物業(yè)所有者，稅基是土地價(jià)值的70%，并根據(jù)土地用途的差異征收不同體系的階梯稅率。其中，住宅對(duì)應(yīng)的普通土地征收0.2%至0.5%的階梯稅率。對(duì)于農(nóng)地以及部分商用土地則按不同的統(tǒng)一稅率征收。其中，農(nóng)地稅率僅0.07%、高爾夫球或娛樂等商用土地的稅率則高達(dá)4%。

物業(yè)稅外，韓國(guó)在房產(chǎn)稅體系中還設(shè)有綜合不動(dòng)產(chǎn)稅(Comprehensive Real Estate Holding Tax)，該稅種主要發(fā)揮調(diào)控的作用，按“存量征收、階梯稅率”原則執(zhí)行，同時(shí)面向土地和房屋征收，該部分稅收歸屬中央政府。

對(duì)于住宅而言，納稅人是物業(yè)持有人，稅基將持有人名下所有的住宅價(jià)值加總計(jì)算，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅有6億韓圜的免征額，住宅總價(jià)值在6億韓圜以上的開始按照階梯稅率增收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。在計(jì)算稅基時(shí)，需要先計(jì)算個(gè)人名下所有的住宅價(jià)值總和，而后從中剔除6億韓圜的免征額，剩余價(jià)值乘以80%后生成稅基。不同稅基對(duì)應(yīng)的階梯稅率由0.5%到2%不等。需要注意的是，韓國(guó)已宣布進(jìn)一步將綜合不動(dòng)產(chǎn)稅率的最高檔提高至6%，本文所用稅率主要來自韓國(guó)財(cái)政部2月更新的韓國(guó)稅典，后續(xù)更新后階梯稅率將迎來全面上揚(yáng)。

對(duì)于住宅附著的土地，計(jì)稅方法與住宅較為相近。免征額為5億韓圜，個(gè)人名下所有房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值加總后扣除5億韓圜免征額，剩余價(jià)值乘以80%后生成稅基。對(duì)于商業(yè)物業(yè)附著的土地，免征額為8萬(wàn)億韓圜，同樣是名下所有土地價(jià)值加總后扣除8萬(wàn)億韓圜免征額，剩余價(jià)值乘以80%后生成稅基。

有效促進(jìn)二手供給

從韓國(guó)房產(chǎn)稅的歷史來看，共經(jīng)歷兩輪較大變革，1990年開始分設(shè)針對(duì)土地和住宅的物業(yè)稅，并實(shí)行累進(jìn)稅率;2005年進(jìn)一步出臺(tái)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅;2020年進(jìn)一步宣布提高綜合不動(dòng)產(chǎn)稅率。從實(shí)際效果來看，韓國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)及增加二手房供給仍然發(fā)揮了一定作用。1990年的稅制改革調(diào)控效果顯著，韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增速在次年出現(xiàn)回落;2005年與2020年的調(diào)控雖然未對(duì)房?jī)r(jià)起到明顯的調(diào)控效果，房地產(chǎn)基本延續(xù)此前的價(jià)格漲幅，但綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)確實(shí)發(fā)揮了釋放二手房存量供給的作用。

2005年綜合不動(dòng)產(chǎn)稅出臺(tái)后，市場(chǎng)中房屋待售數(shù)量曾明顯提升，與此同時(shí)交易量持續(xù)下行，二者的明顯背離說明：一是提高居民的房屋持有成本后對(duì)釋放二手房供給發(fā)揮了正向作用，提升待售房屋數(shù)量;二是交易量下行印證房屋待售數(shù)量的上升并非由需求所推動(dòng)，印證供給端的釋放作用。(李 超)